Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen – jetzt günstige Zinsen sichern

Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen – jetzt günstige Zinsen sichern

Wer sich bereits vor Jahren den Traum vom Eigenheim erfüllt hat, hat eine Immobilienfinanzierung zu damals gültigen Zinskonditionen abgeschlossen. Die aktuell günstigen Zinsen bieten attraktive Möglichkeiten bei einer Anschlussfinanzierung.

Immobilienfinanzierung

Für die meisten Menschen sind die eigenen vier Wände die größte Investition im Leben. Die Nachfrage nach Immobilien – als Haus oder Wohnung, zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage – ist seit Jahren ungebrochen. Der anhaltende Immobilienboom in Deutschland basiert auf den niedrigen Kreditzinsen und einem Mangel an (sicheren) Anlagealternativen. Der wirtschaftlichen Attraktivität des Rhein-Main-Gebietes, mit den Städten Frankfurt, Wiesbaden, Mainz und Darmstadt, folgt seit Jahren eine hohe Nachfrage an zusätzlichem Wohnraum in den genannten Städten und deren Einzugsgebieten.

Darlehensarten

Eine Immobilienfinanzierung ist in der Regel ein langfristiger Prozess mit Laufzeiten von bis zu 30 Jahren und mehr. Das Annuitätendarlehen, der Klassiker mit gleichbleibender Rate (Annuität) für die vereinbarte Zinsbindungsdauer, ist die beliebteste Form der Immobilienfinanzierung. Die feststehenden monatlichen Darlehensraten, bestehend aus Zins und Tilgung, bieten Planungssicherheit für die gewählte Zinsfestschreibung. Zur weiteren Rückführung einer bestehenden Restschuld, folgt eine Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Konditionen. Der Bausparvertrag mit Vorausdarlehen ist eine weitere, häufig gewählte Form der Finanzierung. Mit Abschluss eines Bausparvertrages werden die dabei zukünftig geltenden Konditionen – Guthabenzins in der Ansparphase und Sollzins in der Darlehensphase – bereits festgeschrieben. Die monatliche Rate dient der Zinszahlung für das Vorausdarlehen und dem Ansparen des Bausparvertrages. Nach Zuteilung des Bausparvertrages – meist nach zehn bis 15 Jahren – erfolgt die Ablösung des Vorausdarlehens aus dem Bausparguthaben; die Rückführung des Bauspardarlehens zu den anfänglich vereinbarten Konditionen schließt sich an.

Zinsentwicklung

Die Mehrheit der Kreditnehmer entscheidet sich für eine längere Zinsbindungsfrist. Diese beträgt aufgrund der größeren Planungssicherheit meist 10, 15 oder mehr Jahre. Wer sich bereits vor einigen Jahren Eigentum angeschafft und ein Darlehen aufgenommen hat, dessen Sollzins ist – im Vergleich zu den aktuellen Zinskonditionen – deutlich höher. Die Zinsentwicklung der letzten Jahre war für Darlehensnehmer insgesamt vorteilhaft. So profitieren diese heute bei einer Anschlussfinanzierung – als Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen – von den derzeit günstigen Zinskonditionen. Bei gleicher Ratenhöhe und einem günstigeren Zins erhöht sich folglich der Regeltilgungssatz, was zu einer Verkürzung der Gesamtdarlehenslaufzeit führt; die Darlehensrückzahlung erfolgt deutlich schneller.

Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB

Bei längeren Zinsfestschreibungen besteht nach Ablauf von 10 Jahren gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) erstmals das Recht, das bestehende Darlehen ganz oder teilweise kostenfrei zu kündigen. Bei Inanspruchnahme dieses Sonderkündigungsrechts, gilt eine sechsmonatige Kündigungsfrist für Deine Baufinanzierung; die 10-Jahresfrist beginnt einen Tag nach vollständiger Auszahlung des Darlehens. Die Darlehensrückführung erfolgt dann ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen

Läuft die Zinsfestschreibung des Erstdarlehens aus, benötigen Darlehensnehmer eine Anschlussfinanzierung für die noch bestehende Restschuld. Bereits 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung bestehen Möglichkeiten sich für eine Anschlussfinanzierung zu entscheiden:

  1. Bei einer Prolongation verlängerst Du als Kreditnehmer das bestehende Darlehen durch Annahme eines neuen Angebotes bei Deinem bisherigen Darlehensgeber. Mit einer neuen Zinsvereinbarung läuft das Darlehen mit den neuen Konditionen weiter. Das finanzierende Institut ist gesetzlich verpflichtet drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Angebot für die Anschlussfinanzierung zu unterbreiten.
  2. Bei einer Umschuldung wechselst Du mit Deinem Darlehen für die Anschlussfinanzierung zu einem anderen Kreditinstitut. Der neue Kreditgeber löst beim Auslaufen der Zinsbindung das Darlehen ab und erhält im Gegenzug die Grundschulden als Kreditsicherheit. Für die Finanzierungszusage sind alle relevanten Unterlagen zu Bonität und Objekt wie bei der Erstfinanzierung bei dem neuen Finanzierungsgeber einzureichen.
  3. Mit einem Forward-Darlehen sichern sich Darlehensnehmer bereits heute ihren Zinssatz für ein zukünftiges Darlehen. Bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf der aktuellen Sollzinsbindung ist es möglich – in Erwartung steigender Zinsen – sich die aktuell günstigen Zinskonditionen mit einem Forwardaufschlag zu sichern. Die Höhe des Aufschlags ergibt sich aus der Dauer bis zur Auszahlung des Darlehens und der vom Markt erwarteten Zinsentwicklung. Im aktuellen Niedrigzinsumfeld kann ein Forward-Darlehen somit die notwendige Planungssicherheit für die nächsten Jahre geben.

Neben dem gewöhnlichen Annuitätendarlehen ist das Volltilger-Darlehen – eine spezielle Form des Annuitätendarlehens – in der aktuellen Niedrigzinsphase eine präferierte Option zur Anschlussfinanzierung. Genau wie beim Annuitätendarlehen zahlt man monatlich eine gleichbleibende Rate, die sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Der Tilgungsanteil wird allerdings so gewählt, dass das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung komplett zurückgezahlt wird.

Baugeld-Spezialist in Mainz

Als freier Finanzierungsberater bin ich ausschließlich meinen Mandanten verpflichtet. Meine Unabhängigkeit ermöglicht mir den Zugang zur gesamten Produktpalette des Marktes mit über 400 Finanzierungspartnern – Banken, Bausparkassen und Versicherungen. Daher kann ich meinen Kunden die Finanzierungsbausteine anbieten, die optimal zu ihren Bedürfnissen passen. Zur Erstellung eines individuellen Finanzierungsangebotes benötige ich idealerweise eine vollständig ausgefüllte Selbstauskunft sowie die aufgeführten Dokumente gemäß Unterlagenliste.

Fazit

Das aktuelle Niedrigzinsumfeld bietet ausgezeichnete Möglichkeiten Dein bisheriges Finanzierungskonzept zu optimieren und neu aufzustellen. Die günstigen Zinsen bieten Einsparpotenziale und führen zur Verkürzung der Darlehenslaufzeit. Für ein persönliches Beratungsgespräch stehe ich Dir gerne zur Verfügung.

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